La vida consorcial en Argentina está regida por un conjunto de normativas que buscan garantizar una convivencia armónica y una administración eficiente de los edificios bajo el régimen de propiedad horizontal. Conocer estas normativas es fundamental para que propietarios y administradores cumplan con sus responsabilidades y derechos, promoviendo un entorno respetuoso y organizado.
Normativa general que regula la vida consorcial
El Código Civil y Comercial de la Nación es la base legal que regula la propiedad horizontal en Argentina. En sus artículos 2037 a 2072, establece las disposiciones generales sobre los consorcios, incluyendo derechos y obligaciones de los propietarios, el rol del administrador y el uso de los espacios comunes, detallamos
Obligaciones de los propietarios
El artículo 2046 de Código Civil detalla las mismas:
- cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
- conservar en buen estado su unidad funcional;
- pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
- contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
- permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
- notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Asimismo en el Art. 2047 se agregan prohibiciones a los propietarios y ocupantes:
- destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
- perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
- ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
- depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Obligaciones de los administradores
En el código civil de la Nación están especificadas las obligaciones del Administrador en el art. 2067:
- convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
- ejecutar las decisiones de la asamblea;
- atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
- practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
- rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
- nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
- cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
- mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
- llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
- en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
- notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
- a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
- representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
Normativas específicas en CABA
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, además del Código Civil y Comercial, se aplican normativas locales como la Ley 941, que regula a los administradores de consorcios, y la Ley 1540, sobre contaminación acústica por ejemplo. También se exige la incorporación de un Manual de Buenas Prácticas Consorciales y el reglamento de copropiedad en las liquidaciones de expensas, para fomentar la transparencia.
Normativas específicas en la Provincia de Buenos Aires
En la Provincia de Buenos Aires, los consorcios están regulados principalmente por el Código Civil y Comercial, complementado por normativas municipales que pueden variar según el distrito. Estas disposiciones suelen abordar temas como la seguridad edilicia y la gestión de residuos.
¿Por qué es importante conocer estas normativas?
Conocer las normativas que regulan la vida consorcial permite a los propietarios y administradores:
- Ejercer sus derechos y cumplir con sus obligaciones.
- Resolver conflictos de manera efectiva y dentro del marco legal.
- Garantizar una convivencia respetuosa y organizada.
- Evitar sanciones por incumplimientos legales.
La vida consorcial es un esfuerzo colectivo que requiere el compromiso de todos los involucrados. Al estar informados sobre las normativas vigentes, es posible construir un entorno más armonioso y eficiente para todos los vecinos.